Luis Pérez ( militante de IA-Cádiz)
En estos días, tras la promulgación y publicación del Decreto Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, hemos presenciado acalorados debates sobre algún aspecto de la disposición, en concreto, la denominada expropiación temporal de los inmuebles objeto de desahucio. No obstante, este Decreto-Ley contempla una serie de medidas que también merecen análisis.
1. Declaración de interés social a efectos de expropiación forzosa de la cobertura de necesidad de vivienda de personas en especiales circunstancias de emergencia social. Mediáticamente, junto a las posibles sanciones a entidades bancarias e inmobiliarias derivadas de la deshabitación de viviendas, es el aspecto más destacado de la disposición. Consiste en la expropiación temporal, por una duración máxima de tres años, de viviendas “incursas en procedimientos de desahucio instado por entidades financieras, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos, en los cuales resulte adjudicatario del remate una entidad financiera, o sus filiales inmobiliarias, o entidades de gestión de activos”. A cambio de esta expropiación temporal, se determinará un justiprecio, una compensación. La disposición no indica nada de su cuantía, remitiendo a la Ley de Expropiación Forzosa de 1954, creada para la construcción de grandes obras públicas, y no para solucionar el problema del acceso de la vivienda (es la época de la inauguración de embalses, autopistas…) La Ley de Expropiación Forzosa remite a su vez a la norma que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que establece el 2% por cada período de año del valor del bien. En este punto, nos encontramos un problema: ¿cuál es el valor del bien? ¿el contemplado en el contrato de crédito hipotecario? ¿el catastral? ¿el del remate? La Ley de Expropiación Forzosa sí posibilita el acuerdo entre ambas partes de acordar el valor del bien; en caso de no alcanzarlo, se abriría un procedimiento contradictorio que puede acabar en vía judicial. Dependerá, pues, de la voluntad de la Junta de Andalucía alcanzar un acuerdo que beneficie a las entidades bancarias e inmobiliarias, o bien, asumir un procedimiento contra éstas. Lo que sí recoge el Decreto-Ley es la cuantía máxima que, en concepto de contribución al justiprecio, debe asumir los beneficiarios de la expropiación, los/as desahuciados/as: un 25% de sus rentas. De esta forma, si la unidad familiar tiene unos ingresos totales de 420 euros, podría verse obligada a satisfacer 105 euros por dicha contribución. No se determina en la disposición, si se desarrollará estas contribuciones reglamentariamente, o bien, en la resolución misma de expropiación, atendiendo a las concretas circunstancias de la unidad familiar. Otro aspecto no regulado es el responsable de ciertos gastos: suministros y, en especial, el Impuesto de Bienes Inmuebles, cuotas de comunidad de propietarios y gastos de conservación del inmueble. Si se repercuten en los beneficiarios/as de la expropiación, las entidades bancarias e inmobiliarias podrían ver reducidos los gastos derivados de su calidad de propietarias. Cabe recordar, asimismo, que esta medida no es aplicable para aquellos procesos judiciales ya concluidos, en los que se ha desahuciado a la unidad familiar. Por último, el Decreto-Ley tampoco refiere nada a la posible situación de las personas beneficiarias de la expropiación, una vez transcurridos los tres años.
2. Incorporación de las viviendas deshabitadas al mercado inmobiliario. En la Exposición de Motivos, se calcula un stock de viviendas muy superior a 700.000. El cálculo es totalmente especulativo, por cuanto se utiliza el Censo de Población y Viviendas, que debería haberse presentado en 2011. Los datos oficiales se remontan a 2011, año del último censo. La mayoría de estas viviendas no pueden ser ocupadas a través de la declaración de interés social. El Decreto-Ley introduce una serie de medidas para incorporar estos inmuebles deshabitados al mercado. Se vuelve a confiar, por lo tanto, en el mercado para solucionar el problema de la vivienda. Para ello, en primer lugar, y a través de un Plan de Inspección, deberán declararse como viviendas deshabitadas las viviendas vacías no destinadas a un uso turístico, o a esparcimiento y recreo de sus propietarios/as cuando sean personas físicas, o usadas para el arrendamiento de temporadas. Se inicia un procedimiento, con participación del propietario. Si éste es una persona física se hará un ofrecimiento de medidas de fomento, consistentes en:
Si no se acepta esta propuesta, no se ejecuta por el/la propietario/a, o el titular de la vivienda es una persona jurídica, se inscribirá la vivienda como deshabitada en un registro específico todavía no creado.
Alcanzado este punto, entra en juego la potestad de sanción que reconoce el Decreto-Ley. Se considera como infracción muy grave “no dar efectiva habitación a una vivienda, siempre que el titular de la misma sea una persona jurídica”, pudiendo imponerse una sanción de hasta 9000 euros, cuantía que algunas organizaciones sociales ya han calificado como insuficientes ante las prácticas, irregulares y especulativas, de las entidades bancarias e inmobiliarias.
3. Aplicabilidad de las medidas. Con independencia de la valoración que merecen las distintas facultades y actuaciones que recoge esta disposición, nos encontramos ante el problema capital en cualquier cambio normativo: la existencia de recursos materiales y personales suficientes para aplicar las medidas propuestas. Lo contrario sólo sería un brindis al sol. En referencia a la dotación de partidas presupuestarias, la gran mayoría de las medidas quedan sujetas a la disponibilidad presupuestaria: medidas a disposición de las personas propietarias de viviendas deshabitadas; subvenciones para las personas propietarias y arrendatarias y sociedades intermedias; expropiación temporal… Por otro lado, la norma recoge una serie de actuaciones que reclaman abundantes medios personales. De esta forma, se contempla la tramitación de un procedimiento contradictorio para la declaración de vivienda deshabitada; la creación de un registro deshabitadas; la intermediación en el mercado de arrendamiento de viviendas; el ejercicio de las potestades de inspección y de sanción; así como la elaboración de los distintos reglamentos que desarrollen las medidas adoptadas. A todo esto, hay que añadir la elaboración del Plan de Vivienda, cuya formulación se aprobó recientemente, y la gestión de las Oficinas contra los Desahucios. La dinámica actual de la Junta de Andalucía, con su política de recortes, en especial, en materia de personal, genera muchas dudas sobre la aplicabilidad técnica de las medidas recogidas en el Decreto-Ley.
En términos generales, se ha dado un paso adelante, al modificar la orientación de las medidas adoptadas hasta el momento por las diferentes Administraciones Públicas, al trasladar, mínimamente, el coste de la burbuja inmobiliaria a las entidades bancarias e inmobiliarias. La Exposición de Motivos habla de “un mayor reproche (…) de las personas jurídicas, en especial, entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, entidades de gestión de actos”. No obstante, para la gran mayoría de viviendas vacías, se sigue recurriendo al mercado. En definitiva, nos enfrentamos a dos concepciones: la propiedad, consagrado como derecho casi absoluto, y el reconocimiento efectivo del derecho a la vivienda. Cuantitativamente, tanto por sus medidas, como por las viviendas objeto de las mismas, la disposición apuesta por la primera.
Las organizaciones anticapitalistas deben profundizar en las medidas adoptadas, para alcanzar el pleno reconocimiento del derecho a una vivienda digna. Para ello, y esto no lo reconoce la norma, sólo vale la movilización. Ésta es la que ha permitido la concienciación y reivindicación de la clase trabajadora contra las entidades bancarias e inmobiliarias, a pesar del discurso del hemos vivido por encima de nuestras posibilidades. El mercado se muestra incapaz de satisfacer los intereses de las dos partes en juego; no valen soluciones intermedias.
En estos días, tras la promulgación y publicación del Decreto Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, hemos presenciado acalorados debates sobre algún aspecto de la disposición, en concreto, la denominada expropiación temporal de los inmuebles objeto de desahucio. No obstante, este Decreto-Ley contempla una serie de medidas que también merecen análisis.
1. Declaración de interés social a efectos de expropiación forzosa de la cobertura de necesidad de vivienda de personas en especiales circunstancias de emergencia social. Mediáticamente, junto a las posibles sanciones a entidades bancarias e inmobiliarias derivadas de la deshabitación de viviendas, es el aspecto más destacado de la disposición. Consiste en la expropiación temporal, por una duración máxima de tres años, de viviendas “incursas en procedimientos de desahucio instado por entidades financieras, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos, en los cuales resulte adjudicatario del remate una entidad financiera, o sus filiales inmobiliarias, o entidades de gestión de activos”. A cambio de esta expropiación temporal, se determinará un justiprecio, una compensación. La disposición no indica nada de su cuantía, remitiendo a la Ley de Expropiación Forzosa de 1954, creada para la construcción de grandes obras públicas, y no para solucionar el problema del acceso de la vivienda (es la época de la inauguración de embalses, autopistas…) La Ley de Expropiación Forzosa remite a su vez a la norma que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que establece el 2% por cada período de año del valor del bien. En este punto, nos encontramos un problema: ¿cuál es el valor del bien? ¿el contemplado en el contrato de crédito hipotecario? ¿el catastral? ¿el del remate? La Ley de Expropiación Forzosa sí posibilita el acuerdo entre ambas partes de acordar el valor del bien; en caso de no alcanzarlo, se abriría un procedimiento contradictorio que puede acabar en vía judicial. Dependerá, pues, de la voluntad de la Junta de Andalucía alcanzar un acuerdo que beneficie a las entidades bancarias e inmobiliarias, o bien, asumir un procedimiento contra éstas. Lo que sí recoge el Decreto-Ley es la cuantía máxima que, en concepto de contribución al justiprecio, debe asumir los beneficiarios de la expropiación, los/as desahuciados/as: un 25% de sus rentas. De esta forma, si la unidad familiar tiene unos ingresos totales de 420 euros, podría verse obligada a satisfacer 105 euros por dicha contribución. No se determina en la disposición, si se desarrollará estas contribuciones reglamentariamente, o bien, en la resolución misma de expropiación, atendiendo a las concretas circunstancias de la unidad familiar. Otro aspecto no regulado es el responsable de ciertos gastos: suministros y, en especial, el Impuesto de Bienes Inmuebles, cuotas de comunidad de propietarios y gastos de conservación del inmueble. Si se repercuten en los beneficiarios/as de la expropiación, las entidades bancarias e inmobiliarias podrían ver reducidos los gastos derivados de su calidad de propietarias. Cabe recordar, asimismo, que esta medida no es aplicable para aquellos procesos judiciales ya concluidos, en los que se ha desahuciado a la unidad familiar. Por último, el Decreto-Ley tampoco refiere nada a la posible situación de las personas beneficiarias de la expropiación, una vez transcurridos los tres años.
2. Incorporación de las viviendas deshabitadas al mercado inmobiliario. En la Exposición de Motivos, se calcula un stock de viviendas muy superior a 700.000. El cálculo es totalmente especulativo, por cuanto se utiliza el Censo de Población y Viviendas, que debería haberse presentado en 2011. Los datos oficiales se remontan a 2011, año del último censo. La mayoría de estas viviendas no pueden ser ocupadas a través de la declaración de interés social. El Decreto-Ley introduce una serie de medidas para incorporar estos inmuebles deshabitados al mercado. Se vuelve a confiar, por lo tanto, en el mercado para solucionar el problema de la vivienda. Para ello, en primer lugar, y a través de un Plan de Inspección, deberán declararse como viviendas deshabitadas las viviendas vacías no destinadas a un uso turístico, o a esparcimiento y recreo de sus propietarios/as cuando sean personas físicas, o usadas para el arrendamiento de temporadas. Se inicia un procedimiento, con participación del propietario. Si éste es una persona física se hará un ofrecimiento de medidas de fomento, consistentes en:
- Medidas de intermediación en el mercado de arrendamiento de viviendas que garanticen su efectiva ocupación.
- Aseguramiento de los riesgos que garanticen el cobro de la renta, los desperfectos causados y la defensa jurídica de las viviendas alquiladas.
- Medidas fiscales que determinen las respectivas Administraciones Públicas en el ejercicio de sus competencias.
- Subvenciones para personas propietarias y arrendatarias y entidades intermedias.
Si no se acepta esta propuesta, no se ejecuta por el/la propietario/a, o el titular de la vivienda es una persona jurídica, se inscribirá la vivienda como deshabitada en un registro específico todavía no creado.
Alcanzado este punto, entra en juego la potestad de sanción que reconoce el Decreto-Ley. Se considera como infracción muy grave “no dar efectiva habitación a una vivienda, siempre que el titular de la misma sea una persona jurídica”, pudiendo imponerse una sanción de hasta 9000 euros, cuantía que algunas organizaciones sociales ya han calificado como insuficientes ante las prácticas, irregulares y especulativas, de las entidades bancarias e inmobiliarias.
3. Aplicabilidad de las medidas. Con independencia de la valoración que merecen las distintas facultades y actuaciones que recoge esta disposición, nos encontramos ante el problema capital en cualquier cambio normativo: la existencia de recursos materiales y personales suficientes para aplicar las medidas propuestas. Lo contrario sólo sería un brindis al sol. En referencia a la dotación de partidas presupuestarias, la gran mayoría de las medidas quedan sujetas a la disponibilidad presupuestaria: medidas a disposición de las personas propietarias de viviendas deshabitadas; subvenciones para las personas propietarias y arrendatarias y sociedades intermedias; expropiación temporal… Por otro lado, la norma recoge una serie de actuaciones que reclaman abundantes medios personales. De esta forma, se contempla la tramitación de un procedimiento contradictorio para la declaración de vivienda deshabitada; la creación de un registro deshabitadas; la intermediación en el mercado de arrendamiento de viviendas; el ejercicio de las potestades de inspección y de sanción; así como la elaboración de los distintos reglamentos que desarrollen las medidas adoptadas. A todo esto, hay que añadir la elaboración del Plan de Vivienda, cuya formulación se aprobó recientemente, y la gestión de las Oficinas contra los Desahucios. La dinámica actual de la Junta de Andalucía, con su política de recortes, en especial, en materia de personal, genera muchas dudas sobre la aplicabilidad técnica de las medidas recogidas en el Decreto-Ley.
En términos generales, se ha dado un paso adelante, al modificar la orientación de las medidas adoptadas hasta el momento por las diferentes Administraciones Públicas, al trasladar, mínimamente, el coste de la burbuja inmobiliaria a las entidades bancarias e inmobiliarias. La Exposición de Motivos habla de “un mayor reproche (…) de las personas jurídicas, en especial, entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, entidades de gestión de actos”. No obstante, para la gran mayoría de viviendas vacías, se sigue recurriendo al mercado. En definitiva, nos enfrentamos a dos concepciones: la propiedad, consagrado como derecho casi absoluto, y el reconocimiento efectivo del derecho a la vivienda. Cuantitativamente, tanto por sus medidas, como por las viviendas objeto de las mismas, la disposición apuesta por la primera.
Las organizaciones anticapitalistas deben profundizar en las medidas adoptadas, para alcanzar el pleno reconocimiento del derecho a una vivienda digna. Para ello, y esto no lo reconoce la norma, sólo vale la movilización. Ésta es la que ha permitido la concienciación y reivindicación de la clase trabajadora contra las entidades bancarias e inmobiliarias, a pesar del discurso del hemos vivido por encima de nuestras posibilidades. El mercado se muestra incapaz de satisfacer los intereses de las dos partes en juego; no valen soluciones intermedias.
No hay comentarios:
Publicar un comentario